冬奥渐入佳境，早早布局的万科却未坐上冰雪“风口”？

房企的多元化之路，怎么这么难？

当下，冬奥成为互联网话题的焦点，谷爱凌、苏翊鸣、俄罗斯套娃等国内外冰雪明星被人们津津乐道。此背景下，冰雪运动大行其道。

据中国旅游研究院发布的《中国冰雪旅游发展报告（2022）》显示，预计在2021年至2022年冰雪季，我国冰雪休闲旅游人数将达到3.05亿人次。

冰雪很冷，冰雪运动很热。

这一天，万科等了很久，却并未因此站上“风口”，拉出业绩的第二曲线，且市值近段时间一直在2400亿元上下徘徊，没有享受到“冬奥红利”。

早早切入冰雪赛道，万科为何赶了个晚集？“三道红线”之下，被誉为行业“标兵”的万科怎么也难逃寒意的侵袭？房企的多元化之路，怎么这么难？

万科“饮冰”，“热雪”已凉

涉足体育产业，房企交集最多的除了足球，就得数冰雪运动了。

据公开资料显示，万达、万科、融创、鲁能、世茂、复星地产等知名房企纷纷下场投资，渴望占领冰雪经济的制高点。

这其中，最令人瞩目的当属万达与万科。

万达是知名房企中第一个吃螃蟹的，2012年就斥资230亿元打造长白山国际度假区，度假区的核心就是滑雪场。

紧随其后的则是万科，2014年下场布局了松花湖滑雪度假区。

那一年，万科长白山国际度假区亏损高达8.9亿元，而万科失去多年以来的销冠宝座，或因如此，也令万科对多元化报以浓厚的兴趣。

巧的是，2015年申奥成功，冰雪产业一跃成为高景气赛道。

据中国旅游研究院发布的《中国冰雪旅游发展报告（2022）》数据显示，预计到2025年，我国冰雪旅游人数将超过5亿人次，国内冰雪旅游收入将超1.1万亿元，产业规模将占到整个体育产业的近1/5。

之后，万科下了重注，在雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量上实现了弯道超车，将万达甩在身后。

为此，于2017年1月成立了冰雪事业部，渴望大干一番。

彼时，王石信心满满：“我们既然为了未来5千万的万科业主，提供体育设施，进入了滑雪，那么要做就不忘初心，为我们万科业主，给中国喜欢冰雪这些消费者，为我们奥运会贡献一番力量。”

更为重要的是，万达于2017年遭遇了“断臂”求生，部分冰雪业务不得不甩卖予融创，万科迎来一家独大的契机。

可惜的是，冰雪业务虽然获得战略重视，却并未获得持续的战略投入，知行不一之下万科的“冰雪梦”渐行渐远。

冰雪事业部仅存活了三年光景，就被并入酒店及度假事业部，成为文旅业务线的一部分，其地位下降肉眼可见。

之所以如此，与盈利难有莫大的关系。

一名地产观察人士告诉锌刻度：“无论是万达或是万科，‘冰雪+地产’的打法趋同，问题是雪季具有明显的时效性，一旦雪季过了，噱头就没有了，而室内的局限性又较大。”

一言以蔽之，冰雪业务离不开输血。

以万科松花湖滑雪度假区为例，2016年~2017年，的营业收入分别为2.51亿元、3.72亿元，其中房地产开发收入占比分别为55.38%、67.74%，既然如此依然处于亏损状态，净亏损分别为-0.81亿元、-0.46亿元。

时任万科冰雪事业部负责人的丁长峰于2019年坦承：“坦率来讲，中国现在的冰雪产业基本上是不赚钱的，滑雪场是一个巨大的重资产投资。

销售遇冷，毛利率走低

盈利难之外，行业风云突变是另外一个关键因素。

在地产的黄金年代，房企只需祭出“拿地→盖楼→拿更多的地→盖更多的楼”的打法，即可乐此不疲地“滚雪球”。

但在“房住不炒”的白银时代，这个打法遭受了严峻的考验。

从2018年起，万科率先喊出“活下去”口号，放缓了前行的步伐，谋求成为地产下半场的大赢家。

尽管未雨绸缪地做了准备，万科却依然感受到行业的“寒意”。

“三道红线”出台之后，销售下滑、融资遇冷成为行业普遍现象，现金流绷紧成为行业的共识，因而时不时传出房企“暴雷”的新闻。

据克而瑞研究中心统计，2021年百强房企销售增速罕见负增长3.5%，近两成百强房企业绩下滑超过10%，逾八成房企未完成全年业绩目标。

这其中，也包括了万科。

2021年万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，实现合同销售金额6277.8亿元，同比减少10.8%，而2020年实现合同销售金额为7041.5亿元，同比11.6%。

须知，为了“过冬”，2021年年初万科定下了多打粮食的策略：销售规模为7900亿元，回款率达到95%，净利润为500亿元。

换而言之，万科年度KPI仅完成79.47%。

而据中国指数研究院统计，从公布年度销售目标的32家代表企业来看，2021年房企销售目标完成率均值为90.1%。

对比之下，万科的境遇令人唏嘘不已。

更为糟糕的是，销售下滑的趋势未有改善的迹象，2022年1月万科实现合同销售金额356亿元，而去年同期为714.7亿元，同比下滑50.19%。

一名私募人士告诉锌刻度：“万科虽然早早未雨绸缪，但依然没有逃过行业‘风暴’，毛利率、净利润、现金流均处于下滑状态，主业的日子都不好过，更不用说冰雪这种无法自我造血的业务了。”

据万科2021年第三季度财报显示，净利润为166.89亿元，同比下滑15.98%；经营活动现金流为12.2亿元，同比减少96.35%；毛利率为22.1%，同比减少7.84个百分点。

商业地产，难寻破局的胜负手

其实，对如今这个局面，房企早有预期，纷纷跨界多元化，谋求拉出“第二曲线”，以打破行业的天花板以及减轻主业的风险压力。

譬如，雅居乐、华夏幸福、宝能等房企瞄准新能源汽车赛道，这是一个万亿级赛道，且具备资金密集的特性，与房企的秉性相契合。

再譬如，碧桂园涉足机器人、绿地涉足人工智能等，盯上的是科技赛道，试图在高景气赛道上寻求下一个业绩增长极。

据爱企查显示，碧桂园创投投资了比亚迪半导体、紫光展锐、蜂巢能源、蓝箭航天、极电光能等知名企业。

万科也未例外，跨界冰雪、教育、养猪、文旅等赛道。

尽管如此，房企的跨界一言难尽，虽然多点开花却硕果寥寥无几，从实际结果来看，大多数房企没有实现两条腿走路的夙愿。

如此一来，万科将目光投向了商业地产。

2021年6月24日，万科调整了总部组织架构，副总裁王海武出任印力集团总裁，有望重整万科的商业地产业务线。

有知情人士透露，王海武作为万科的“重臣”，有足够的威望将印力集团作为万科旗下唯一的商业地产平台，从而打破各自为政的藩篱，释放近5000亿元资产的潜能。

然而，商业地产能否成为万科破局的钥匙仍值得商榷。

一方面，对手们的先发优势明显，万科实际上处于掉队的状态，迎头赶上需要相当长一段时间；另外一方面，商业地产也面临盈利难、融资难、电商冲击、竞争激烈等棘手问题。

譬如，富力接盘了万达的酒店资产，其酒店业务线的亏损金额不断放大，2017年~2019年分别为1.46亿元、4亿元、10亿元，为如今的业绩暴雷埋下了隐患。

从这个角度来看，“热雪”之后，万科酝酿出下一个战略方向，但商业地产能否挑起这个重任，仍值得观察。

毕竟，没有什么事情，可以一蹴而就。